Kontroversi Rumah dengan DP Rp. 0

La Ode Zulfikar Toresano dan Wa Ode Zainab Zilullah Toresano (JAKARTA, www.sorotparlemen.com, 26/1/2018) — Salah satu persoalan paling rumit dalam mewujudkan mimpi warga di ibu kota (DKI Jakarta) adalah memiliki rumah layak huni dengan harga terjangkau (affordable housing); dan rumah merupakan kebutuhan pokok. Dalam kampanyenya yang lalu, pasangan calon (paslon) gubernur-wakil gubernur DKI Anies Rasyid Baswedan dan Sandiaga Shalahuddin Uno menawarkan gagasan atau janji (program) “pemilikan rumah tapak tanah (landed house) yang dicicil dengan DP (Down Payment) atau persekot alias uang muka Rp. 0 (tanpa uang muka)”. Kesempatan ini terbuka bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), yakni maksimal Rp 7 juta per bulan.

Tentu saja cicilan rumah dengan DP Rp 0 (awalnya disebut nol persen) itu sangat menarik sebab sejauh ini DP yang diterapkan, rata-rata 20 hingga 30 persen dari nilai properti. Salah satu dampaknya masyarakat luas sulit membeli rumah. Di penghujung 2016, misalnya, Rumah.com bersama lembaga riset Intuit Research dari Singapura merilis hasil survei “Property Affordability Sentiment Index”, yang menyebutkan, 45 persen orang Indonesia menyatakan ketidaksiapannya membeli rumah; dan faktor utamanya adalah harga yang tinggi serta tidak cukup dana (http://m.metrotvnews.com/news/news/nbw14j3K-timbang-timbang-rumah-dp-0-persen, 21/4/2017).

***

DALAM meresponi janji kampanye kepemilikan rumah tanpa uang muka itu tidak sedikit yang mempertanyakan, bukankah kepemilikan rumah di Jakarta tidak sekadar terkait persoalan dana atau biaya? Sudahkah Anies-Sandi mempertimbangkan ketersediaan lahan yang demikian padat sehingga menyulitkan pembangunan rumah dengan model/jenis demikian (tapak)? Menurut Direktorat Jenderal Kependudukan dan Catatan Sipil Kemeterian Dalam Negeri, pada tahun 2011 saja, Jakarta menempati urutan pertama dalam hal tingkat kepadatan penduduk nasional, yakni 3.883,01 rumah tangga untuk setiap kilomete. Atas dasar ini muncul pertanyaan selanjutnya, bagaimana strategi Anies-Sandi dalam memberantas kemungkinan munculnya banyak praktik percaloan dan penjualan tanah berikut aneka fasilitas yang disubsidi pemerintah?

Kemudian, soal mekanisme, bukankah sudah ada regulasi tentang cicilan rumah atau Loan to Value/LTV, yakni Peraturan Bank Indonesia (PBI) No. 18/16/PBI/2016 tentang LTV, yang berlaku sejak 29 Agustus 2016, di mana di situ diatur bahwa beban biaya yang ditanggung bank adalah sebesar 85 persen dari total harga rumah dan 15 persen sisanya harus dibayar pemohon dalam bentuk uang muka, dan bahwa peraturan tersebut menjadi acuan wajib untuk kredit properti (dan juga uang muka untuk pembiayaan kendaraan bermotor)? Selain itu, bagaimana mengatasi kemungkinan risiko berlebihan yang ditanggung pengembang (developer) seandainya angsuran mengalami kemacetan? Hal lain, bila cicilan rumah DP Rp 0 dianalogikan dengan balon, bukankah penekanan biaya di satu sisi niscaya mengakibatkan menggelembungnya sisi yang lain? Jangan sampai, misalnya, dengan peniadaan beban DP kemudian disiasati oleh pengembang dengan meninggikan besaran angsuran. Maka, apakah tidak lebih baik uang muka tetap ada, tetapi dalam praktiknya ditalangi pemerintah?

Menurut target, dalam lima tahun pertama, program cicilan rumah DP nol persen memerlukan anggaran antara Rp 2,5 hingga Rp 3 trliun untuk setiap tahunnya,” kata Sandiaga (http://news.metrotvnews.com/news/nbw14j3K-timbang-timbang-rumah-dp-0-persen, 21/4/2017). Direncanakan Pemprov akan menggandeng Bank DKI, dan warga hanya butuh waktu menabung (di Bank DKI) selama enam bulan untuk bisa mencicil rumah. “Jakarta punya Bank DKI yang asetnya Rp 1.000 triliun. Dibagi jumlah penduduk Jakarta, (hasilnya) sekitar Rp 100 juta per orang,” tambah Anies (http://news.metrotvnews.com/news/nbw14j3K-timbang-timbang-rumah-dp-0-persen, 21/4/2017).

***

Pembangunan hunian melalui program DP nol rupiah merupakan salah satu upaya Pemprov dalam rangka meminimalisir kesenjangan ekonomi di Kota Jakarta,” kata Anies di Jakarta (19/1/2018), sehari setelah meresmikan peletakan batu pertama (ground breaking) pembangunan hunian Kelapa Village untuk Program DP Nol Rupiah yang berlokasi di Jalan H Naman, Kelurahan Pondok Gede, Duren Sawit, Jakarta Timur, di samping Tempat Pemakaman Umum (TPU) Pondok Kelapa. Hunian berupa rumah susun (rusun) berlantai 20 dengan 703 hunian (513 unit tipe 36 dan 190 unit tipe 21) itu dibangun di atas lahan BUMD DKI Jakarta, PD Pembangunan Sarana Jaya.

Dengan adanya program DP nol rupiah, kami ingin sekali memenuhi hak asasi warga Jakarta, terutama yang berpenghasilan rendah, untuk bisa memiliki tempat tinggal,” ujar Anies. Ia menambahkan, “Kalau sudah bisa punya rumah, artinya MBR juga memiliki kesempatan untuk memiliki asset yang nilainya terus meningkat. Dengan begitu, kesenjangan ekonomi dapat diminimalisir.” (http://mediaindonesia.com/news/read/141435/skema-pendanaan-hunian-dp-rp0-belum-siap-anies-jalan-terus/2018-01-19, Jumat, 19/1/2018).

Ground breaking ini merupakan penanda dimulainya gagasan atau program yang telah dijanjikan Anies dan Sandiaga selama masa kampanye Pilkada 2017 lalu.

***

MENURUT Ketua Forum Warga Kota Jakarta, Azas Tigor Nainggolan, setelah dihitung, harga rumah (yang disubsidi dari APBD DKI Jakarta) dengan DP nol rupiah Tipe 21 adalah Rp 185 juta, sedangkan Tipe 36 adalah Rp. 320 juta. Itu berarti sama saja dengan harga pasaran. “Kalau harga rumah DP nol rupiah lebih mahal dari apartemen biasa di tengah kota Jakarta, apa manfaatnya program tersebut untuk masyarakat kelas menengah ke bawah?” sindir Tigor. Sekadar gambaran, ia menambahkan, untuk standar harga apartemen M Tipe 21 harganya hanya Rp 217 juta, di antaranya terletak di Jalan Pramuka dan Basuki Rahmat (http://nusantara.rmol.co/read/2018/01/18/323028/Azas-Tigor-Nainggolan:-Rumah-DP-Nol-Rupiah,-Nol-Besar!-, Kamis, 18/1/2018).

Atas dasar itu, lanjut Tigor, bukankah uang APBD untuk subsidi tersebut lebih baik diberikan saja kepada pihak swasta (pengembang) untuk membangun dan menjual sendiri rumah kepada warga Jakarta dengan memasang label “Rumah DP nol rupiah”? Dengan kata lain, kita menalari, Tigor hendak memprotes, untuk apa Pemprov Jakarta repot-repot bikin program seperti itu — yang pelaksanaan dan pengelolaannya akan dilakukan oleh badan layanan umum daerah/BLUD (Kompas, 20/1/2018) — kalau rumah yang dibangun (dan dikelola) “swasta” harganya lebih murah?

Oleh karena itu, bagaimana Anies-Sandi menepis tudingan bahwa program rumah tanpa uang muka hanyalah wacana untuk menarik suara saat kampanye Pilkada, terlebih lagi yang dijanjikan semula adalah rumah tapak tanah, namun yang diwujudkan kemudian dalam peresmian peletakan batu pertamanya oleh Anies — pada Kamis (18/1/2018) di kawasan Kelapa Village — adalah rusun? Atas ketidakkonsistenan (inconsistency) ini apakah sekarang Anies-Sandi hendak berapologi bahwa dengan mempertimbangkan keterbatasan lahan, maka terpaksa yang lebih relevan adalah mengkonversikan program pembangunan rumah tapak menjadi rumah berbentuk vertikal (rusun), seperti yang dibangun oleh Pemprov sebelumnya (Ahok-Djarot)?

Terkait dengan hal itu, absahkah tudingan adanya “politisasi” di balik program rumah tanpa uang muka tersebut kalau kemudian juga diperkuat dengan asumsi pesimistik bahwa tanpa subsidi bunga 5 persen, cicilan minimal adalah Rp 1,5 juta-Rp 2,6 juta, sementara UMR DKI Rp 3,6 juta; sehingga rusun DP nol rupiah itu bukan untuk MBR, melainkan kelas menengah? Dan kalaupun ada rencana subsidi bunga 5 persen dari APBD selama masa kredit 20 tahun, apakah kebijakan ini tidak bertentangan dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 21 Tahun 2011 (bahwa “Kepala daerah tidak diperkenankan membuat program yang pembiayaannya sampai 20 tahun”)?

Atau kah, sebaliknya, Anies-Sandi harus mempertajam argumentasinya untuk meyakinkan publik bahwa negeri ini sudah semakin dipadati sepak terjang kalangan swasta (sebagian adalah kapitalis yang terbius paham/kemenyan neoliberal) yang perannya nyaris merambah semua sektor publik, terutama pangan strategis (makanan pokok rakyat dan air bersih) dan papan (penguasaan lahan serta bangunan atau properti); sehingga sudah saatnya Pemprov memberdayakan peran pemerintah — melalui BLUD (di bawah Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman/DPRKP) — agar kegiatan ekonomi lebih berimbang dan terdistribusi, sesuai amanat konstitusi (UUD 1945). Dan bahwa atas nama konstitusi, semua produk hukum serta perundang-undangan harus disesuaikan dengan, antara lain, prinsip “keadilan” (kesetaraan). Bukankah ini sesungguhnya agenda pemerintah yang bertanggung jawab dan berkeadaban, dengan tentu saja harus dilengkapi akuntabilitas yang tinggi? Bila berhasil, bukankah hal itu berpotensi menjadi role model pemberdayaan pelayanan publik (oleh Pemda) di seluruh Tanah Air?

Dalam konteks itu, bila sejauh ini ketatalaksanaan oleh pemerintah (baca : badan usaha milik daerah atau negara) banyak diselimuti inefficiency, mengapa tidak dioptimalkan saja pembenahannya? Analoginya, kalau ada tikus bersarang dalam lumbung padi, cerdas atau bijakkah bila lumbungnya dibakar?

***

DI atas semua itu kita teringat ungkapan bijak, “orang besar tabiatnya berwacana tentang konsep/gagasan (visi argumentatif), orang biasa sekadar reaktif terhadap isu-isu yang muncul, sedangkan orang kerdil hanya bisa bergosip alias (ngerumpi).” [**]

______________

Image Source : https://statik.tempo.co/data/2018/01/18/id_677465/677465_720.jpg

Facebook Comments

You May Also Like